繼承不動產的稅務：地價稅、房屋稅與土地增值稅完整說明
繼承移轉不動產免徵土地增值稅（土地稅法第28條但書）與契稅；地價稅自用住宅優惠稅率2‰與房屋稅自住稅率，不因前手已適用而自動延續。新所有權人須重新申請：地價稅依土地稅法第41條於每年開徵40日前（實務上為9月22日前）提出，逾期自申請之次年開始適用。房屋稅自住依房屋稅條例第5條，一般自住為房屋現值1.2%；本人、配偶及未成年子女全國僅持有一戶、供自住且房屋現值在一定金額以下者，才是1%。
繼承房地產，第一步是辦理遺產稅申報，但稅務功課並不止於此。地價稅與房屋稅的自用優惠稅率，不會因為原所有人生前適用就自動延續——新的所有權人必須在截止期限前主動提出申請，否則稅率差距可能高達四倍以上。
繼承不動產前先辦遺產稅
繼承不動產的第一步是申報遺產稅，並取得繳清或免稅證明書，這是後續辦理地政登記的必要文件。遺產稅的申報期限為被繼承人死亡之日起 6 個月內（得依遺產及贈與稅法申請延期）。詳細申報流程請見遺產稅申報完整說明。
辦理順序依財政部公告如下：
- 申請被繼承人除戶證明書
- 查調被繼承人財產、所得及贈與資料
- 申報遺產稅
- 查欠地價稅、房屋稅
- 申請印鑑證明
- 辦理不動產繼承登記
哪些稅繼承時免徵？
土地增值稅：免徵
依土地稅法第28條但書規定：「因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅。」換句話說，繼承時辦理過戶，不需繳納土地增值稅（2026年度適用）。
注意：免徵土地增值稅是繼承時一次性的，日後繼承人若將不動產出售，仍須繳納土地增值稅，前次移轉現值以繼承日公告現值計算。
契稅：免徵
繼承取得房屋，不需繳納契稅。
哪些稅需要主動申請優惠？
地價稅：新所有權人須重新申請自用住宅優惠稅率
地價稅的一般稅率為 10‰ 至 55‰（累進課徵）；自用住宅用地的優惠稅率為 2‰（單一稅率），兩者相差至少四倍。
不動產繼承後，所有權人已變更，原本適用自用住宅優惠稅率的核定並不當然沿用，新所有權人必須重新申請。土地稅法第41條規定：適用特別稅率之用地，應於每年地價稅開徵40日前提出申請；逾期申請者，自申請之次年開始適用；前已核定而用途未變更者，以後免再申請。地方稅稽徵機關實務上把「開徵40日前」對成9月22日（見花蓮縣地方稅務局 2026-09-05 公告）。逾期後仍可立刻申請，不必等到下一個9月22日，只是當年度已無法改用2‰。
申請自用住宅用地優惠稅率的條件（土地稅法第9條、第17條、施行細則第4條）：
- 土地所有權人或其配偶、直系親屬於該土地上辦竣戶籍登記
- 土地上房屋無出租、無供營業使用
- 土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有
- 都市土地面積未超過 300 平方公尺（約 90.75 坪）；非都市土地未超過 700 平方公尺（約 211.75 坪）
- 土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬，以一處為限（成年直系親屬設籍居住者無此限制）
房屋稅：新所有權人須重新申請自住優惠稅率
繼承後房屋所有權人變更，自住稅率同樣不自動延續。房屋稅條例第5條：住家用房屋供自住者，稅率為房屋現值1.2%；但本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下者，才適用1%。不是所有自住都會到1%。自住還須本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍，且無出租或供營業。地方稅稽徵機關實務上要求在房屋稅開徵40日前（常見對成3月22日）提出申請；房屋稅條例第7條也規定使用情形變更應於開徵40日以前申報，逾期致稅額減少者自申報之次期開始適用。未申請或不符合自住者，可能改按非自住住家用稅率（縣市自訂，法定最低不得少於房屋現值2%）。
申請地價稅優惠稅率的實際情境
以下是財政部稅務入口網舉例說明的典型情境：
小明繼承父親房地（原適用自用住宅優惠稅率），繼承後居住使用且戶籍未變動。即使使用情形完全沒有改變，因所有權人已由父親變更為小明，地價稅優惠稅率並不會自動沿用。
若未重新申請，小明將以一般用地稅率（如 10‰）繳納地價稅；若申請成功，則適用 2‰ 優惠稅率，每年可節省四分之三以上的稅金。
申請方式：書面臨櫃、郵寄，或至財政部「地方稅網路申報作業系統」線上申辦。
辦理繼承登記的提醒
繼承不動產後，取得遺產稅繳清（或免稅）證明書，即可持文件向管轄地政事務所辦理不動產繼承登記。土地法第73條：繼承登記得自繼承開始之日起六個月內為之；聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰，但最高不得超過二十倍。如有多名繼承人，需先取得遺產分割協議書再辦理，詳見資產移轉辦理程序。
若繼承人有多人需要協議分割，建議先達成遺產分割共識，再一併辦理登記，避免事後爭議。
如被繼承人有負債，繼承人對被繼承人債務以因繼承所得遺產為限負責（民法第1148條第2項）。若需向法院陳報遺產清冊，見限定繼承與遺產清冊說明。
常見問題 FAQ
Q1：繼承後若打算出售，土地增值稅如何計算？
繼承取得的土地，日後出售時須繳納土地增值稅。前次移轉現值以繼承日的公告現值計算，增值部分按稅率課徵。繼承的「取得成本」是以繼承日公告現值認定，而非原持有人當年購入的價格。具體稅額建議向國稅局或稅務師諮詢。本文不提供個別稅務規劃建議。
Q2：9月22日已過，當年能不能申請地價稅優惠？
不能改用當年度2‰。土地稅法第41條是「逾期申請者，自申請之次年開始適用」：9月22日過後仍可立刻送件，不必等到下一個9月22日；只是該年地價稅已按一般稅率核課。
Q3：繼承的是公寓大廈中的一間，整棟地價稅也要我出嗎？
不是。地價稅是按照土地持分面積計算，每位所有權人依其持分比例分別繳納，不是由其中一人負擔整棟。
Q4：繼承登記還沒辦，地價稅和房屋稅誰來繳？
繼承開始後，稅務義務理論上已移轉至全體繼承人。實務上，若登記尚未完成，稅單仍可能寄給原所有人（被繼承人），但繼承人有義務繳納。建議儘速辦理登記，並同步申請優惠稅率，以免稅務問題累積。
如有稅務申請或地政登記上的疑問，可向國稅局（0800-000321）或地方稅稽徵機關詢問；複雜個案建議委請地政士或稅務師協助。
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